物流地产为客户提供物流基础设施开发和相配套的专业物业管理服务,属于工业地产领域一个垂直的细分领域。尽管物流地产是房地产行业的细分领域,但又区 别于传统的住宅开发,物流地产是一个更加精细化的业务,涵盖了从设计-建设-采购-招商-资金运营-物业管理等完整的开发经营链条。

上世纪80年代,伴随着供应链管理思想在美国逐步推广,物流地产作为整个物流供应链中的周转物流环节,也由此迎来了快速发展,成为地产行业细分领域的蓝海市场。

本篇报告作为我们物流地产行业的首篇报告,主要侧重物流仓储需求端的探讨,通过对美国物流地产发展历程的梳理,探讨了推动高标仓储需求快速增长的 内在动力,并由此对应至中国,对我国未来高标仓储需求情况进行展望及大致判断。

企业提效降本诉求是推动美国高标仓储快速发展的核心逻辑

高标仓储能够有效提高物流效率,降低物流成本

美国物流地产在高端制造业快速发展时期兴起,同时在零售连锁化时期得到快 速发展,并且在电商兴起和快速发展时期保持高速增长。尽管,美国物流地产经历 了不同发展时期,但企业的物流提效、降本诉求是推动物流地产能够在不同经济发 展阶段均保持高速发展的核心逻辑。

为了整篇报告的可读性,我们先提前回答一个问题,即“高标仓储为什么能够 提高物流效率、降低物流成本?”,然后再去梳理美国物流地产的发展历程。

首先,使用高标仓储能够实现物流规模化,提高物流效应,能够有效降低运输成本。

具体来看,现代高标仓储得益于自身先进和完善的硬件设施,再加上计算机技术、自动识别等新技术的引入,使它能够在供应链管理中充分发挥调配分拨的作用,实现了对整个供应链的信息和资源的整合,为物流规模化提供了可能性,进而大幅提高了物流效益。以下用一个简化的例子来说明,现代化高标仓储如何提高物流效益。

传统模式下,老式仓库仅进行货物保管,m个相互独立的卖方供货给n个相互独 立的买方,整个市场需要进行mn次物流过程。而现代化高标仓储在保存货物之余, 还具有分拨调配的作用。这样,m个相互独立的卖方供货进入现代化高端仓储后, 再由高端仓储中心根据物流信息分拨调配至n个相互独立的买方,整个市场仅需进行m+n次物流过程。

并且随着经济的发展,上下游的供应商及客户越呈现多样化,(也 即m、n值越来越大),物流规模效应更加明显(本质是一种“共享经济”),物流 效率提升也就更加显著(货车空载率下降,运输货物周转能力及运输效率提升)。