有行业数据指出目前全国物流园区空置率高达60%，大部分物流园区都是在玩圈地，园区经营只是为养土地，以再收储或者转让方式退出获取投资回报。这样造成投资园区的不懂物流，而搞物流的又没有土地的怪圈。

 

国内物流园区投资和经营出现冰火两重天的状况：投资商热捧，但是经营上鲜有出彩者。究其原因，在于投资商存在“重投资，轻经营”的观念，导致大量物流园区投资建成后，经营困难，经营性利润甚至无法覆盖投资财务成本，对投资商形成巨大压力。按照目前投资情况，今后将有大量物流园区建成投入使用，对于现有物流行业资源争夺将更加激烈，经营上势必遇到更大困难。本文试图从物流园区建设运营流程，解析物流园区存在问题，并总结发展趋势，供物流园区投资和经营者参考。  

 

物流园区问题分析

 

投资物流园区主要有五个步骤：买地、规划、建设、招商和运营。除了建设，当前我国物流园区投资过程的其它四个步骤都存在不少问题，这些问题给园区的投资经营带来众多潜在威胁与现实困境。以下分析购买土地存在的风险以及买完地后在接下来的规划、招商和运营过程中存在哪些问题。

 

1．土地获取

 

物流园区投资第一步是土地的获取，这需要注意两点：选址与征地。

（1）土地选址。“地段，地段，还是地段”同样适用于物流园区投资。交通便利，靠近高速公路或者国道，省道，接近传统物流集聚区或者产业集聚区，是选址的最佳考虑。但是现实中发现大量的物流园区选址时对交通流考虑不足，尤其是出入口和限高等部分，造成园区建成后交通出现大问题。

（2）征地。所有与土地有关的投资都会遇到征地问题，物流园区投资同样会遇到。大量地方政府在未完成“七通一平”之前要求投资商提供拆迁款，在拆迁出现问题时，投资商将面临巨大风险。

 

2．园区规划

 

当前国内投资商在进行园区规划时容易忽略一些条件，使物流园区投资建成后，经营困难。园区规划主要存在三个问题。

 

（1）不了解物流行业业态与发展趋势。这几年，物流行业出现大量新的业态和商业模式，处于变革前夜。不研究物流行业特点及发展趋势，使投资的物流园区建成后不符合物流经营业态的比比皆是。