（2）忽略政府规划与当地市场情况。政府规划是纲要，是指导性原则，是投资指南。而当地约定俗成的市场是经过长期市场洗礼后的产业平衡状态；对于二者的忽略，会直接导致投资失败。

（3）缺乏准确的园区定位。园区定位与园区经营息息相关，而大多数投资者，希望做一个“高大上”、“大而全”的物流园区，符合所有物流业态的要求，结果做成四不像，导致后期经营困难。

 

3．招商

 

全国众多物流园区招商情况不理想，招商失败或者引入的商家、项目不适合园区发展的现象比比皆是。招商存的问题主要体现在以下三个方面。

（1）招商策划不够。大量物流园区招商基本上没有策划，做到哪里算哪里。这个方面需要学习房地产行业的招商策略和策划。

（2）园区运营服务不到位。当前国内物流园区招商定位中过分强调政策以及租金的优惠，而对企业需要的运营服务需求投入不足，在基础设施、金融以及信息技术等方面给企业的支持度不够。

（3）售后服务不够。物流园区认为企业入驻就等于招商结束，不重视后期对入驻企业的服务与承诺，容易导致入驻企业外逃。

4．运营

 

即使前面所有决策都正确，招商即满，物流园区仍然存在经营问题。当前园区运营缺乏创新，租金仍是主要利润来源（见下图），而仅靠租金回报无法满足投资回报的要求。当前物流园区在运营过程中主要存在以下问题。

（1）对物流从业者的轻视是致命伤。物流园区投资者是各路土豪，基本上独立于物流圈之外，究其原因是对物流从业者的轻视。物流从业者多数在“散小乱差脏”的环境中作业，各种工作与生活习惯为投资者所不待见。殊不知，轻视客户就是投资失败的开始。

（2）物流园区缺乏有效的增值服务。无论在园区推广何种增值服务，首先需要帮助入驻企业实现和提升自身价值。对于物流这个微利行业，提升物流服务的价值变得尤其重要。而园区投资者恐怕从没有考虑过如何为入驻物流企业赚钱，即使考虑过，也不知从何入手。

（3）园区信息化水平低。园区信息化尽管被一再提及，但是目前仍然停留在纸面上和政府视察时的简单展示中，远没有进入实际应用阶段。

 

国内物流园区的发展趋势

 

可预见的趋势是，物流园区的整合与兼并，改造与重建的时代正在到来。